PAULO MARIANO
Advogado especializado em leilão judicial de imóveis
Inicialmente devemos aqui esclarecer o que são os direitos e obrigações sobre o imóvel. Trata-se daqueles inerentes ao imóvel, como usar, possuir, usufruir e alienar. Ou seja, se compro somente os direitos e obrigações do imóvel possuo essas garantias.
Obtenho os direitos e obrigações sobre o imóvel por meio de um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda ou quando, ao adquirir um imóvel, eu alieno a propriedade em garantia ao banco financiador para a compra deste imóvel, a chamada alienação fiduciária.
Quem detém os direitos e obrigações sobre o imóvel não estará qualificado na matrícula do imóvel como proprietário, e sim como o detentor dos direitos e obrigações sobre este imóvel.
Ocorre muitas vezes de esses direitos e obrigações não serem registrados na matrícula do imóvel pelo detentor. Isso implica que, provavelmente, o novo comprador deste imóvel não consiga registrar o seu título.
Cabe ressaltar que, no sistema registral brasileiro, existe o princípio da continuidade dos registros, e isso significa que não pode haver saltos entre os registros da transmissão deste imóvel.
Pode ocorrer que no Edital de Leilão no qual discrimina o imóvel este pode estar caracterizado como casa, apartamento, unidade condominial. No entanto, ao se observar a matrícula do imóvel, descobre-se que o que está sendo levado à leilão são os direitos e obrigações sobre este imóvel, e não sua propriedade.
Se houve o registro desses direitos pelo antigo detentor, o novo adquirente conseguirá realizar o registro dos seus direitos. No entanto, se este não o fez, dificilmente o oficial cartorário realizará este novo registro, em respeito ao princípio da continuidade registral da propriedade.
Mas para o investidor que adquiriu estes direitos e mesmo que registrado, pode haver uma desvalorização do imóvel no momento da venda. Isto ocorre nos casos de venda realizada por meio de financiamento bancário, pois o banco recusará este financiamento, considerando que o agente financeiro somente aceita como garantia a propriedade e não os direitos e obrigações sobre este imóvel.
Por outro lado, a aquisição dos direitos e obrigações do imóvel possui uma menor procura e, para um investimento a longo prazo, é uma ótima oportunidade.
Assim, com a assessoria de um advogado especializado, tanto a aquisição dos direitos e obrigações sobre o imóvel, como a propriedade são ótimos investimentos para quem deseja adquirir seu imóvel no leilão.
